《关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见》[2014-10-21]

 《关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见》

          甬政发〔2011〕96号

各县（市）区人民政府，市政府各部门、各直属单位： 

为贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，以下简称《条例》），规范我市国有土地上房屋征收与补偿行为，维护公共利益，切实保障房屋被征收人的合法权益，结合我市实际，提出如下意见：

一、关于房屋征收补偿的工作体制

（一）市人民政府确定市住房和城乡建设委员会为本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿的管理部门（以下称市房屋征收管理部门）；其所属的宁波市房屋征收管理办公室(现为宁波市房屋拆迁办公室)，具体负责全市房屋征收与补偿工作的日常监督管理。

（二）市房屋征收管理部门要会同市发展和改革、财政、规划、国土资源等有关部门加强对房屋征收补偿工作的指导和监管。各级监察部门要加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门及其工作人员的监察，城管、审计、工商、公安、司法、信访、文广、宣传等其他各有关部门要按照各自职责，配合做好房屋征收补偿工作，促进房屋征收补偿工作顺利进行。

（三）实行房屋征收补偿县级人民政府负责制。各县（市）区人民政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作，履行《条例》规定的组织对征收补偿方案进行论证和征求意见、进行社会稳定风险评估、作出房屋征收决定和房屋征收补偿决定等法定职责。

市政府派出的各管委会，地方性法规规定具有县级经济社会事务管理权限的，依法负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作；地方性法规未规定具有县级经济社会事务管理权限的，其国有土地上房屋征收与补偿工作由所在地县级人民政府负责。

（四）各县（市）区人民政府、管委会应当设立各县（市）区人民政府（管委会）房屋征收办公室或者确定专门的部门，作为房屋征收具体行政行为的房屋征收部门，组织实施本辖区内的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门的工作人员应当配齐配强，经费由同级财政予以保障。

（五）市政府建立房屋征收重大问题协调机制。对房屋征收计划制定、安置房建设计划落实以及房屋征收中确需由市政府协调的重大问题，由市政府房屋征收工作联席会议协调解决。

各县（市）区人民政府、管委会应当加强对房屋征收补偿工作的组织领导，督促房屋征收部门依法履行房屋征收补偿职责，建立由发改、财政、规划、建设、国土资源、审计、监察、公安、征收等相关部门组成的房屋征收工作联席会议，协调处理房屋征收补偿工作中的疑难问题，保障房屋征收工作顺利进行。

（六）房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担本辖区内房屋征收补偿的具体工作。房屋征收部门对征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿的行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。

房屋征收实施单位可以以原拆迁实施单位为基础，吸收原从事拆迁的专业人员组成，确保房屋征收补偿实施工作的专业化、规范化。房屋征收实施单位不得以营利为目的，经费由同级财政予以保障。

（七）房屋征收与补偿工作事关公共利益和被征收人的切身利益，各地从事房屋征收补偿工作的人员必须经过有关法律法规知识和操作实务的培训后，方可从事房屋征收补偿的具体实施工作。培训工作由市房屋征收管理部门统一组织实施。

（八）任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

任何组织和个人对违反《条例》和本意见规定的行为，都有权向有关人民政府、管委会、房屋征收部门和其他有关部门举报。

二、关于房屋征收的程序

（九）符合《条例》规定的公共利益情形及相关规划、计划要求，确需征收房屋的，建设活动主体应当向房屋所在地房屋征收部门提出房屋征收申请。申请征收房屋应提交下列材料：

1.发展和改革部门出具的建设活动符合国民经济和社会发展规划的证明材料，其中保障性安居工程建设、旧城区改建还应当提供纳入国民经济和社会发展年度计划的证明材料；

2.国土资源部门出具的建设活动符合土地利用总体规划的证明材料；

3.规划部门出具的符合城乡规划和专项规划的证明材料和规划红线图；

4.征收补偿资金及安置住房落实情况。

申请征收市区房屋的，房屋征收部门应当自受理申请之日起2个工作日内，将申请材料报市房屋征收管理部门备案。

（十）房屋征收部门应当对拟征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

（十一）房屋征收部门根据调查情况拟定房屋征收补偿方案，报所在地人民政府、管委会。

征收补偿方案应包括房屋征收的目的和范围，实施的时间，调查的基本情况，补偿安置的方式、标准，安置住房的地点、套型、数量等情况，期房安置的过渡方式、过渡期限，搬迁期限，补助和奖励措施等与被征收人利益密切相关的主要事项。其中，房屋征收的范围应根据规划行政主管部门确定的规划红线图，经现场实地查勘，结合用地范围的房屋现状合理确定；搬迁期限由各县（市）区人民政府、管委会根据被征收人的户数合理确定。

（十二）各县（市）区人民政府、管委会对房屋征收部门上报的征收补偿方案要根据建设活动的实际情况，组织有关部门，对建设活动是否符合公共利益和相关规划计划、征收范围确定是否适当、补偿安置方案是否公平等征收补偿方案的内容进行论证，并形成论证结论。

市房屋征收管理部门要加强对征收补偿方案论证工作的指导监督，切实保障被征收人的利益。

（十三）各县（市）区人民政府、管委会将经过论证的房屋征收补偿方案在拟征收房屋范围内进行公布，征求被征收人意见。征求意见的期限不少于30日。征求意见及根据意见修改的有关情况，各县（市）区人民政府、管委会应当及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，拟征收范围内超过50%（不含本数）的被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的，各县（市）区人民政府、管委会应当组织由被征收人和社会各界有关人士参加的听证会，并根据听证情况修改方案。

（十四）各县（市）区人民政府、管委会作出房屋征收决定前，应当按照重大事项社会稳定风险评估的有关规定，对房屋征收的可行性、合法性、合理性、可控性的有关内容进行社会稳定风险评估。对评估存在重大不稳定因素的项目，在未有效化解或者未落实可行的化解措施前，不得作出房屋征收决定。

（十五）各县（市）区人民政府、管委会应当组织规划、国土资源、建设、城管、房屋征收等有关部门，按照城乡规划法等相关法律法规规定，依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。认定为合法建筑的按规定予以评估补偿；认定为未超过批准期限的临时建筑的按照重置价结合成新给予补偿；认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑的不予补偿，被征收人应当在规定的搬迁期限内自行拆除。

对未经登记建筑的认定工作由规划部门牵头，具体的认定办法由规划部门研究制定。其他相关部门应当按照各自职责，相互配合，协助做好未登记建筑的调查、认定和处理工作。

（十六）涉及被征收人户数超过300户的房屋征收决定，应当经政府常务会议（管委会主任会议）讨论决定。

各区人民政府、管委会作出房屋征收决定前，其房屋征收部门应当将房屋征收补偿方案和作出房屋征收决定的有关依据材料及时上报市房屋征收管理部门。市房屋征收管理部门要加强对各地作出房屋征收决定行为的监督。

县（市）区人民政府、管委会在作出房屋征收决定前，征收补偿资金应足额到位（安置用房可以折价计入），专户储存。财政、审计部门要加强对征收补偿资金管理和使用情况的监督，确保资金专款专用。

（十七）各县（市）区人民政府、管委会作出房屋征收决定后，应当自作出征收决定之日起5日内在新闻媒体及房屋征收范围内进行公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

房屋被依法征收的，其国有土地使用权同时收回。

（十八）房屋征收范围确定后，各地房屋征收部门应当书面通知相关部门暂停办理房屋征收范围内新建、扩建和改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的各项手续。暂停期限最长不超过1年。

暂停办理有关手续的书面通知发布后，在房屋征收范围内办理上述手续以及进行房屋析产分割，工商登记，户口迁入、分户，房屋装修等增加补偿费用行为的，不作为补偿安置的依据。

三、关于房屋征收的补偿

（十九）被征收房屋价值的补偿价格由具有相应资质的房地产评估机构根据房地产市场价格，按照规定的房屋征收评估办法评估确定，并不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。产权调换房屋的价格由评估被征收房屋的同一家房地产评估机构按同一评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。

被征收房屋的围墙、自行车房等附属物补偿价格，由同一家房地产评估机构按照房屋征收评估的有关规定评估确定。

（二十）征收住宅用房造成被征收人搬迁、临时安置的应当给予被征收人一次性的搬迁补偿和临时安置补偿；征收非住宅用房造成停产停业损失以及搬迁、过渡的，应当给予被征收人一次性的经济补偿，但征收时已停业闲置的非住宅用房不计发一次性经济补偿。

被征收人在搬迁期限内签订补偿安置协议并提前搬迁的，应当给予提前搬迁奖励。

（二十一）被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。被征收人选择货币补偿的，可以增加一定的补偿资金。被征收人选择产权调换的，应当结算被征收房屋与安置用房的差价。

被征收人选择房屋产权调换的，其安置用房应按照《宁波市住宅小区物业管理条例》的有关规定按时足额交纳物业服务费，按有关规定可以申请物业服务费补贴的，应按照“先交后补”的原则进行。

（二十二）被征收房屋补偿的面积，按照被征收房屋所有权证或其他合法房产凭证记载的建筑面积计算。虽有合法房产凭证但未记载建筑面积的房屋，其补偿的面积计算按原有关规定执行。

（二十三）住宅用房的被征收人征收补偿后符合住房保障条件的，各县（市）区人民政府、管委会应当按照住房保障的有关规定优先给予住房保障。

（二十四）被征收房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。房屋所有权证未明确用途的，由产权登记部门依照职权或者根据房屋所有权人的申请，按照规划、国土资源部门提供的合法有效文件调查确定。

1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变用途并以改变后的用途延续使用的，可以按改变后的用途认定；其中改变为商业用房的，应当持有合法有效的营业执照。1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后，未经规划、国土资源部门同意改变房屋用途的，仍按原房屋用途认定。

（二十五）各县（市）人民政府应根据《条例》和本意见的规定，制定完善房屋征收补偿、补助和奖励的具体规定，报市人民政府批准后实施。

市区房屋征收补偿、补助和奖励的具体规定由市人民政府另行制订。

（二十六）房屋征收部门与被征收人签订的补偿安置协议，应当按照《条例》规定在房屋征收范围内及时向全体被征收人公开，并报市房屋征收管理部门备案。补偿安置协议签订、备案、公布应当实行信息化管理。

补偿安置协议文本由市房屋征收管理部门监制，报市人民政府备案。

（二十七）房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成协议，或者被征收人不明确的，由房屋征收部门报请所在地人民政府、管委会，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内公告。

被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

（二十八）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出征收决定的人民政府、管委会依法申请人民法院强制执行。

（二十九）房屋依法征收后，房屋征收部门应当及时将征收房屋清单报有关部门办理注销手续。房屋征收补偿安置协议签订后，被征收人应当将被征收房屋的房屋所有权证、土地使用权证、公有住房租赁证移交房屋征收部门。

（三十）房屋征收项目补偿结束后，房屋征收部门应当及时将房屋征收补偿工作的实施情况向市房屋征收管理部门报结。

四、关于房屋征收的评估

（三十一）房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

被征收人对评估结果有异议的，可以向原评估机构申请复评。对复评结果仍有异议的，可以向房屋征收评估专家委员会申请鉴定。

（三十二）房屋征收评估一般应采用市场比较法进行评估。因缺少成交案例而不具备市场比较法评估条件的非住宅房屋价格的评估，可以采用成本法、收益法等其他评估方法，并在评估报告中说明原因。

（三十三）采用市场比较法评估被征收房屋价格的，由房地产评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修、容积率等因素评估确定。

评估比准价格由房地产评估机构选取与被征收房屋类似房地产三个以上的可比交易实例，进行交易情况、交易日期、区域因素和个别因素修正后确定。其中，类似房地产应满足与被征收房屋在区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等方面相同或相近等条件；交易实例应以房产交易登记机构登记的，交易日期与评估时点相近的实际成交价格为依据。房地产交易登记机构应当为房屋征收评估查询交易信息提供便利。

（三十四）房屋征收评估的房地产评估机构由被征收人自房屋征收决定公告之日起10日内，从市房屋征收管理部门公布的评估机构名录中自行协商选定，并向房屋征收部门提交协商选定房屋征收评估机构的书面意见；逾期未提交书面意见或提交的书面意见未经征收范围内所有被征收人同意的，视作不能协商选定。

房屋征收评估的房地产评估机构不能协商选定的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者从公开报名的不少于3家具备相应法定资格的房地产评估机构中，通过随机选定方式确定。通过投票决定的，供选择的评估机构不应少于3家，投票决定的“多数”应超过征收范围内所有被征收人的50%，未超过50%的，应通过随机选定方式确定。通过随机选定方式确定的，房屋征收部门应当提前3日在征收范围内公告随机选定的时间、地点及候选评估机构名单。投票或随机选定评估机构应当由公证机构公证。

房屋征收评估机构选定后，房屋征收部门应当自选定之日起2个工作日内，在征收范围内予以公告。

（三十五）市房屋征收管理部门应当组建由房地产估价师以及法律等方面专家组成的房屋征收评估专家委员会，对房屋征收评估进行技术指导，受理房屋征收评估鉴定。

市房屋征收管理部门应当制定房屋征收评估管理的相关规定，建立信用档案管理制度，定期公布信用良好的从事房屋征收评估的房地产评估机构名录，加强对房屋征收评估机构及其评估行为以及房屋征收评估专家委员会鉴定活动的监管。对出具虚假评估报告等违法评估行为，严格按照《条例》有关规定予以处罚。

（三十六）房屋征收的评估费用和申请房屋征收评估专家委员会鉴定的费用由委托人承担。委托人为房屋征收部门的，费用列入项目征收成本。房屋征收评估费用按照价格主管部门规定的收费标准协商确定，申请房屋征收评估专家委员会鉴定费用按照价格主管部门规定的收费标准执行。申请房屋征收评估专家委员会鉴定费用由市房屋征收管理部门收取，专项用于支付专家鉴定等相关费用。

五、关于房屋征收的计划和考核

（三十七）各县（市）区人民政府、管委会应当根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，制定房屋征收中长期计划和年度计划，保障性安居工程和旧城区改建项目的房屋征收计划应当纳入市、县（市、区）国民经济和社会发展年度计划。同时，要按照住宅房屋征收计划的70%确定安置房建设计划。

房屋征收年度计划及相应的安置房建设计划应在每年2月底前报市房屋征收管理部门，由市房屋征收管理部门汇总后上报市政府批准下达。房屋征收年度计划执行中需要调整的，应及时报市政府备案。

（三十八）市政府建立市区房屋征收补偿工作考核机制，加强对各区政府、管委会以及市级有关部房屋征收与补偿工作的年度考核。具体考核办法由市政府另行制订。

各县（市）房屋征收的考核工作由各地人民政府规定。

六、关于适用范围和实施时间

（三十九）本意见适用于本市行政区域内国有土地上房屋的征收与补偿。

（四十）本意见自2011年10月1日起施行。本意见施行前已取得房屋拆迁许可证的项目，仍按原规定办理。

二○一一年九月六日

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